Escrito por quem atua há 20 anos com leilões e negociação de imóveis.
Quase ninguém perde dinheiro num imóvel por ter pago caro. Perde por assinar antes de olhar a papelada certa — e descobrir depois uma dívida que grudou no imóvel, uma pendência na matrícula ou um custo que ninguém somou. Este guia reúne as 12 verificações e o rol completo de certidões que protegem a compra. Conteúdo educativo, com base na legislação vigente.
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Cotas de condomínio atrasadas que ninguém mencionou, IPTU inscrito em dívida ativa, uma averbação de penhora na matrícula, um vendedor com problema judicial. Entre quitar dívidas alheias, regularizar e discutir na Justiça, o bom negócio vira dor de cabeça. A boa notícia: praticamente todo risco relevante aparece antes da assinatura, para quem sabe onde procurar. Não é sorte — é método (a chamada due diligence), e ela cabe em um checklist.
Cada uma vem com contexto, o porquê e uma lista de tarefas pronta para aplicar em qualquer imóvel — novo ou usado, à vista ou financiado.
Matrícula atualizada — a fonte de verdade do imóvel. Confirmar o proprietário e ler todas as averbações, do primeiro ao último ato.
Ônus e ações — penhora, hipoteca, alienação fiduciária e indisponibilidade que amarram o imóvel a uma dívida ou disputa.
Regularidade física — o que existe no terreno precisa constar no registro. Imóvel irregular trava financiamento e atrasa a revenda.
IPTU e taxas municipais — dívida propter rem: acompanha o imóvel e pode ser cobrada de quem comprar.
Condomínio — cotas atrasadas passam ao novo dono; verifique também rateios e obras já aprovados.
Serviços e ocupação — água, luz, gás, locação vigente e foro/enfiteuse que podem seguir com o imóvel.
Certidões pessoais do vendedor — afastam o risco de fraude à execução e contra credores; provam a sua boa-fé.
Estado civil, outorga e procuração — falta de assinatura de quem deveria assinar é causa comum de negócio contestado.
Herança e espólio — a venda depende do inventário concluído e da concordância de todos os herdeiros.
Custos de transferência — ITBI, escritura e registro. O preço do anúncio nunca é o custo final.
Se for financiado — compare o CET (não só a taxa), entenda SAC × Price e confirme se o imóvel passa na avaliação.
O contrato antes do contrato — cada risco vira cláusula. Pague o grosso contra a entrega das certidões e da escritura.
Os termos que aparecem em contratos, matrículas e cartórios explicados em linguagem clara: matrícula, averbação, ônus reais, propter rem, alienação fiduciária, cadeia dominial, CET, SAC × Price e mais.
Cada verificação com contexto, o porquê e uma lista de tarefas objetiva — pronta para marcar item por item durante a negociação.
As certidões do imóvel e do vendedor, uma a uma: onde emitir, validade usual, o que ler no documento e os sinais de alerta — com as referências legais.
O que fazer quando aparece uma certidão positiva: os cenários verde, amarelo e vermelho, e a diferença de "positiva com efeitos de negativa".
Vendedor casado ou em união estável (outorga conjugal) e vendedor pessoa jurídica (certidões da empresa e dos sócios).
Modelo de e-mail para pedir os documentos, o que perguntar na visita e um checklist de bolso para imprimir e marcar.
📌 Conteúdo educativo e informativo. Não constitui consultoria jurídica nem parecer para caso concreto — cada imóvel tem particularidades que exigem análise individualizada.
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Cada certidão deste guia é uma resposta obtida antes de assinar — e cada resposta reduz a chance de prejuízo.
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